Mitbewohner kündigen: was je nach Vertrag geht

Erst klären: Wer hat welchen Vertrag?

In einer WG gibt es drei übliche Modelle: alle stehen gemeinsam im Hauptmietvertrag, eine Person ist Hauptmieter und vermietet Zimmer unter, oder jede Person hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter. Nur im zweiten Fall ist ein Mitbewohner Vermieter eines anderen und kann ihm kündigen. Wollt ihr selbst ausziehen, lest WG-Zimmer kündigen. Wie sich die Modelle sonst unterscheiden, steht im Ratgeber zum WG-Mietvertrag.

Untermiete: Der Hauptmieter kündigt

Ein Untermieter hat grundsätzlich denselben Kündigungsschutz wie jeder Mieter. Der Hauptmieter braucht dann ein berechtigtes Interesse, etwa wenn der Untermieter seine Pflichten erheblich verletzt, und muss mindestens drei Monate Frist einhalten. Wohnt der Hauptmieter selbst in der Wohnung, wird es leichter. Für ein überwiegend vom Hauptmieter möbliertes Zimmer gilt kein Kündigungsschutz, und die Kündigung ist bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich, außer das Zimmer ist dauerhaft an eine Familie oder ein Paar vermietet. Ist das Zimmer leer vermietet, darf der Hauptmieter ohne Grund kündigen, die Frist verlängert sich aber um drei Monate. Im Schreiben muss dann stehen, dass er sich auf diese erleichterte Kündigung stützt.

Gemeinsamer Hauptmietvertrag: Rauswerfen geht nicht

Stehen alle im Mietvertrag, sind alle gleichberechtigte Mieter. Niemand kann einem anderen kündigen, auch nicht die Mehrheit der WG. Der Vermieter kann ebenfalls nur allen gemeinsam kündigen. Ein Wechsel klappt nur, wenn alle einverstanden sind: Die Person zieht freiwillig aus, und Vermieter und übrige Mieter vereinbaren, dass sie aus dem Vertrag entlassen wird. Will jemand selbst raus und die anderen stellen sich quer, kann im Einzelfall ein Anspruch bestehen, an einer Kündigung mitzuwirken. Das ist umstritten und ein Fall für eine Beratung.

Einzelverträge: Nur der Vermieter kann kündigen

Hat jede Person einen eigenen Vertrag, haben die Mitbewohner keine Handhabe. Kündigen kann nur der Vermieter, und auch er in der Regel nur aus einem gesetzlichen Grund. Ausnahme sind Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen, dort gilt der Schutz durch das berechtigte Interesse nicht (§ 549 Abs. 3 BGB). Fristlos geht das zum Beispiel, wenn jemand mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder den Hausfrieden nachhaltig stört. Was ihr tun könnt: Vorfälle mit Datum aufschreiben und dem Vermieter schriftlich melden.

Form und Ablauf der Kündigung

Eine Kündigung von Wohnraum muss schriftlich sein, also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Messenger oder ein Zettel ohne Unterschrift reichen nicht. Damit die Frist läuft, muss die Kündigung zugehen. Übergebt sie persönlich mit einer Zeugin oder schickt sie per Einwurf-Einschreiben. Nennt das Datum, zu dem das Mietverhältnis enden soll, und bei Untermiete den Grund oder die Regel, auf die ihr euch stützt.

Was verboten ist

Das Schloss austauschen, Sachen vor die Tür stellen oder Strom und Internet für ein Zimmer abklemmen ist verbotene Eigenmacht und kann strafbar sein, selbst wenn die Kündigung wirksam ist. Zieht jemand nach Ablauf der Frist nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht. Bei Gewalt oder Drohungen ruft ihr die Polizei. Das ist etwas anderes als ein Mietstreit.

Muster: Kündigung eines Untermieters

• Absender: Name und Anschrift des Hauptmieters
• Empfänger: Name des Untermieters und Anschrift der Wohnung
• Datum: Ort und Tag des Schreibens
• Text: „Hiermit kündige ich das Untermietverhältnis über das Zimmer … zum …“
• Grundlage: Hinweis auf § 573a BGB oder § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, je nach Fall
• Unterschrift: eigenhändig
• Schriftform: eigenhändig unterschrieben, nicht per Mail oder WhatsApp (§ 568 BGB).

Wenn der Mitbewohner nicht ausziehen will

• Sprecht zuerst miteinander, am besten mit konkreten Vorfällen statt Vorwürfen, und haltet fest, was ihr vereinbart.
• Bei Untermiete kündigt der Hauptmieter nach den Regeln oben. Zieht die Person danach nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht.
• Beim gemeinsamen Hauptmietvertrag hilft nur eine Einigung: Die Person zieht freiwillig aus, und Vermieter und alle übrigen Mieter vereinbaren, dass sie aus dem Vertrag entlassen wird (Aufhebungsvereinbarung).
• Mietervereine und Anwälte für Mietrecht klären den Einzelfall.

Mitbewohner ohne Mietvertrag

Ein Zimmer, das gegen Miete überlassen wird, ist auch ohne Papier ein Mietvertrag. Der Vermieter schuldet die Überlassung, der Mieter die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Das Gesetz verlangt die Schriftform nur für Verträge über mehr als ein Jahr, und auch dann ist der Vertrag ohne sie nicht unwirksam, sondern gilt als unbefristet (§ 550 BGB). Gekündigt werden kann dann aber frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums. Danach gelten für die Kündigung die Regeln oben.

Bevor es so weit kommt

Die meisten Konflikte lassen sich lösen, bevor jemand an Kündigung denkt. Sprecht Probleme früh an und haltet Absprachen fest, damit nicht jedes Thema neu verhandelt wird. Wie das gelingt, steht im Ratgeber Streit in der WG lösen. Geht es um Geld, hilft eine gemeinsame Übersicht, siehe Schulden unter Mitbewohnern. Steht der Auszug fest, klärt Kaution und offene Beträge mit der Auszugs-Checkliste.